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物业数据大调查

发布日期:2014-10-08 15:28 来源:http://clattorney.com 点击:

    服务不到位物业费收到95%的不到一半
    23.6%的小区消防设备有问题
    138个小区安保措施设施不完善……
    你家小区的消防设施是不是好的?
    你家小区的公共收益有没有公示?
    你家小区的园林绿化多久会修剪一次……
    消防设备
    230个小区消防设备有问题
    很多小区的消防地下管网存在渗漏的情况。而另外一些明处的设施,喷淋系统、烟杆等消防报警器损坏了,共230个小区都存在消防设备有问题,占比23.6%。
    “有的小区可能入住一两年后,这些消防设施就有问题了。”但这些消防设施平常使用得少,而维修起来花费大、工程量也大,并且需要指定的机构进行整改,所以这方面的问题很突出。
    措施:要求物业进行巡查,发现问题进行记录,并且立即上报。因为这块大部分需要动用大修基金,还需要得到业主的配合支持。如果物业公司没有尽到这些义务,一旦发生譬如火灾等事故,物业公司是要承担责任的。
    安保措施
    138个小区有摄像头坏了没换
    现在越来越多的小区安装了监控摄像头,但就是这部分安装了监控的小区,依然有138个小区安保措施设施不完善。
    刘科长说,在房屋竣工验收时,安保措施是没有纳入验收的,现在对于这块也没有一个标准,因此这次摸排,主要是针对已经安装有摄像头的小区。“并不是整个监控系统就不能用,而是一些摄像头已经坏了,也没有进行更换。”
    措施:对已经损坏的摄像头进行更换。另外刘科长建议,相关职能部门可以将安保措施纳入到小区整体的竣工验收备案中。
    外墙问题
    68个小区存在外墙砖脱落
    经常有媒体报道某某小区外墙砖脱落,砸中行人或者车辆,而此次渝北区也排查出68个存在外墙砖脱落的、有安全隐患的小区。
    刘科长说,“我们还要看这些小区在遇到外墙砖脱落的时候,有没有拉警戒线,有没有贴告示,有没有在第一时间向主管部门反映……”物业现场的拍照、付出凭证等都可以证明自己尽到了义务。
    措施:房管局下发整改通知,需要启动紧急程序的,由房管局向当地街道、物业小区下发启动紧急程序的通知。
    清淘工作
    8个物业未将保洁等写入合同
    “原则上,每个小区每年要对化粪池进行两次清淘。”刘科长说,这是物管应该做的,但清淘工作一次可能花费几千上万,有的单体楼费用低,就不愿意花这笔钱。
    刘科长说,物业合同就是应该将服务内容细化,譬如每天巡查多少次,物业的清扫范围包括哪些,每天清扫多少次……因为合同不明确,而导致业主对物管不满意的情况时有发生。
    整改:此次清理物业小区化粪池1216个,建立台账进行管理。要求物业公司限期完善合同并进行备案。
    物业合同
    3个物业连管网在哪儿都找不到
    而另外有80个物业小区服务合同没有进行备案。“譬如堤岸春晓、奔力乡间城,按照约定物业进入小区必须依照‘双过半’的原则,但这些小区可能没有达到条件,所以也不到房管局备案。”
   
刘科长说,合同对物业服务范围、物业服务内容、收费标准、专项维修资金的管理与使用等内容都要有明确约定,物业合同交到房管局备案,对业主来说是有好处的。
    “另外有3个物业公司,譬如两路峰景、龙凤花园,履行非常不到位的物业。”刘科长说,这些小区没有任何的业主档案、小区图纸、没得任何的设备保养记录、没得应急预案、消防控制室没得人值守,“甚至让工作人员带我们看管网,他们都找不到地方。”
    整改:这3家“非常不到位”的物业公司或将面临被注销或者撤场的风险。要求这些物业公司限期召开业主大会进行投票,没有达到“双过半”的物业公司将撤场。限期完成合同备案手续。
    物业服务
    保洁次数不够 15个小区有瑕疵
    “还有一些小区,就是小问题多。物业服务有瑕疵,但基本能履行合同。”刘科长举例说,譬如像包括祥和园、金易花园等15个小区,查到的问题是清扫保洁的次数和合同的约定不符。“譬如公共区域约定的一天打扫两次,可能他们只打扫了一次。”
    “我们这次还采取了突袭检查的方式,圣豪帝景小区大门口现场没人员值守。”刘科长说,也许这是偶然现象,但也能说明一定的问题。此次发现28个物业小区服务人员不到位的情况。“还通过查物业公司工资单,譬如安保人员应配备28个,但实际工资表上没这么多人。”
    整改:对清扫保洁等做好记录,严格执行合同约定的服务。
    物业费
    11%的小区只能收到70%
    “现在业主对抗物业公司的办法就是不交物管费。”刘科长拿出了他们前期在渝北城区调查的数据,“物业服务收费率达到95%以上的小区只有45%,达到85%~95%的小区占27%,70%~85%小区占17%,70%及以下(亏损)占11%。”
    “我们这次摸排发现,有些物业公司确实该‘挨板子’,业主们一点都没冤枉他们。”刘科长说,不交物业费并不是嫌费用高,“要么开发商前期遗留的问题转移到了物业公司身上,要么物业的服务确实出了问题,或者物业的日常管理确实有不到位的情况。”
    “每年发生小的物业矛盾纠纷上万件以上,较大的有3500件以上。以2013年为例,渝北区发生并处置的各类物业矛盾纠纷达到了4580余件。”刘科长说。
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